Défiscalisation immobilière : quel est le dispositif idéal pour réduire ses impôts ?

octobre 30, 2023
immobilier

La défiscalisation immobilière permet de réduire efficacement ses impôts tout en investissant dans l’immobilier. Plusieurs dispositifs existent et il peut être difficile de choisir celui qui convient le mieux à sa situation. Dans cet article, prenez connaissance des différents mécanismes de défiscalisation immobilière afin de choisir le dispositif le plus adapté à vos besoins.

Le dispositif Pinel

Le dispositif Pinel (1) est un dispositif de défiscalisation immobilière qui permet d’investir dans un logement neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA) et de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu. N’hésitez pas à utiliser un outil de simulation Pinel afin de calculer votre réduction Pinel.

Conditions du dispositif Pinel

Afin de bénéficier du dispositif Pinel, il est nécessaire de respecter plusieurs critères :

  • Acheter un logement neuf ou en VEFA
  • Louer le bien pour une durée minimale de 6 ans
  • Le loyer et les ressources des locataires doivent être conformes aux plafonds fixés par la loi.
  • Investir dans une zone géographique éligible (A bis, A ou B1)

Réduction d’impôts offerte par le dispositif Pinel

Le taux de réduction d’impôts accordé dépend de la durée d’engagement de location :

  • 12% du prix de revient du logement pour une durée de 6 ans
  • 18% pour une durée de 9 ans
  • 21% pour une durée de 12 ans

Le montant de la réduction d’impôts est plafonné à 63 000€ (soit 5 250€ par an pendant 12 ans).

Exemple : Un investisseur qui achète un logement neuf en zone A bis pour un montant de 200 000 € et s’engage à le louer pendant 12 ans bénéficiera d’une réduction d’impôt de 42 000 €.

Évolution du dispositif Pinel

Mis en place en 2014 pour remplacer la Loi Duflot, le dispositif Pinel a connu plusieurs évolutions au fil des années. Apparu en 2023, le dispositif Pinel Plus est une version améliorée du Pinel classique, qui offre un meilleur rapport qualité-prix aux investisseurs. En effet, il offre des avantages supplémentaires aux investisseurs, notamment des taux de réduction d’impôt plus élevés, une possibilité d’investissement dans des zones plus étendues et des critères d’éligibilité plus stricts.

Le Pinel Plus a été mis en place pour soutenir l’investissement dans le logement neuf, en particulier dans les zones en tension immobilière. Le dispositif Pinel prend fin le 31 décembre 2024. 

Le dispositif Denormandie

Ce dispositif (2), mis en place en 2019, vise à encourager l’investissement locatif dans les logements anciens nécessitant des travaux de rénovation. Il permet également de bénéficier d’une réduction d’impôts sur le revenu.

Conditions du dispositif Denormandie

Pour pouvoir prétendre au dispositif Denormandie, il faut :

  • Acheter un logement ancien (construit depuis plus de 15 ans) nécessitant des travaux de rénovation
  • Les travaux doivent représenter au moins 25% du coût total de l’opération
  • Louer le bien pour une durée minimale de 6 ans
  • Respecter les plafonds de ressources des locataires et des loyers
  • Investir dans une des communes retenues dans le plan «Action Cœur de ville» ou ayant conclu une «Opération de revitalisation du territoire (ORT)»

Les travaux de rénovation doivent porter sur le gros œuvre, la toiture, les menuiseries extérieures, l’isolation thermique et/ou phonique, la plomberie et l’électricité.

Réduction d’impôts offerte par le dispositif Denormandie

Le taux de réduction d’impôts accordé est similaire à celui du dispositif Pinel :

  • 12% du prix de revient du logement pour une durée de 6 ans
  • 18% pour une durée de 9 ans
  • 21% pour une durée de 12 ans

Le montant de la réduction d’impôts est plafonné à 63 000€ par an, soit un maximum de 75 600 € pour un investissement de 120 000 €.

Le dispositif Denormandie reste en vigueur jusqu’au 31 décembre 2023.

Le dispositif Malraux

Le dispositif Malraux (3) a pour objectif d’encourager la restauration et la valorisation du patrimoine immobilier ancien situé dans des secteurs protégés. Il offre également une réduction d’impôts sur le revenu aux investisseurs.

Conditions du dispositif Malraux

Pour bénéficier de la réduction d’impôt Malraux, il faut respecter les conditions suivantes : 

  • Acheter un bien immobilier ancien situé en secteur sauvegardé ou en zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP)
  • Réaliser des travaux de restauration (d’un montant minimum de 25% du coût total de l’opération) et respecter les règles d’urbanisme en vigueur
  • Le bien doit être loué pendant au moins 9 ans pour bénéficier de la réduction d’impôt

Les travaux de restauration doivent porter sur les éléments suivants :

  • L’aspect extérieur du bâtiment
  • Les éléments de structure
  • Les éléments de décoration

 

Réduction d’impôts offerte par le dispositif Malraux

Le taux de réduction d’impôts accordé dépend de la situation du bien :

  • 30% des dépenses engagées pour un bien situé en secteur sauvegardé
  • 22% pour un bien situé en ZPPAUP

La réduction est plafonnée à 400 000€ sur une période de 4 ans, ce qui permet de l’adapter à votre situation financière. Le dispositif Malraux s’applique jusqu’au 31 décembre 2023.

Quel dispositif choisir selon sa situation ?

  • Les dispositifs Pinel et Pinel Plus seront adaptés aux investisseurs souhaitant faire l’acquisition d’un bien neuf ou en VEFA et cherchant à bénéficier d’une réduction d’impôts sur le revenu. Cela convient principalement aux personnes ayant une forte imposition, souhaitant se constituer un patrimoine immobilier tout en diversifiant leur placement.
  • Le dispositif Denormandie s’adresse plutôt à ceux qui souhaitent investir dans un logement ancien nécessitant des travaux de rénovation. Il présente des avantages similaires au dispositif Pinel, mais offre une meilleure rentabilité potentielle grâce aux travaux réalisés. Ce dispositif permet également de contribuer à la rénovation urbaine et à la revitalisation des centres-villes.
  • Enfin, le dispositif Malraux conviendra parfaitement aux amoureux du patrimoine qui souhaitent participer à la sauvegarde et à la restauration d’immeubles anciens classés. Les réductions d’impôts sont intéressantes pour les contribuables fortement imposés, mais il est important de bien évaluer les coûts engendrés par la restauration et la maintenance de ce type de biens.

En conclusion, les dispositifs de défiscalisation Pinel, Denormandie et Malraux permettent de réduire vos impôts et d’investir dans l’immobilier en toute rentabilité. À vous de choisir celui qui s’adapte le mieux à votre projet et à votre situation.

(1) https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31151

(2) https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F35011

(3) https://www.loi-malraux-monuments-historiques.fr/zone-de-protection-du-patrimoine-architectural-urbain-et-paysager-zppaup/

 

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Immobilier

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